För att hyra ut förråd behöver du fyra saker: en yta som är indelad och numrerad, ett avtal som löper tills det sägs upp, betalning som dras varje månad och ett sätt för hyresgästen att komma in utan att du lämnar ut nycklar. Gör du det digitalt från början kräver förråden lite daglig skötsel.
Förråd skiljer sig från korttidsuthyrning. Kunden betalar månad efter månad tills hen säger upp förrådet. Intäkten blir förutsägbar, men avtalet, betalningen och tillträdet ställer andra krav än ett släp som hyrs per dygn.
Som exempel följer vi Exempelhyran, som har gjort om en gammal verkstadslänga i Viby till förråd.
1. Hur delar du in ytan?
Dela in ytan i några storlekar, så att du täcker allt från några flyttkartonger till ett litet lager för ett företag. Tre eller fyra storlekar räcker för att börja. Fler storlekar gör det svårare för kunden att välja och för dig att prissätta.
En enkel trappa som Exempelhyran använder:
- Litet, för säsongssaker, däck och några kartonger.
- Mellan, för innehållet i en mindre lägenhet under en flytt.
- Stort, för en hel lägenhet eller ett hantverkarlager.
Beskriv varje storlek med vad som får plats, inte bara med kvadratmeter. Kunden vet hur mycket en etta rymmer, men sällan hur många kvadratmeter det motsvarar.
Numrera förråden tydligt och sätt upp skyltar. Tänk på hur kunden kommer fram med bil och kärra, om det finns belysning, och om förråden ligger i markplan. Ett förråd en trappa upp utan hiss hyrs sämre, hur bra priset än är.
Behöver du bygglov för förråd i containrar?
Oftast ja. En container som står kvar på platsen och som hyresgästen går in i för att förvara saker räknas troligen som en byggnad, skriver Boverket. Då gäller samma regler om bygglov som för andra byggnader. Fråga byggnadsnämnden i din kommun innan du ställer upp containrarna, inte efteråt.
Det som avgör är hur containern används. En container som bara lagrar material, till exempel på en industritomt, kan i stället räknas som ett upplag, och upplag behöver lov först över vissa gränser för höjd och yta. Kommunerna bedömer det lite olika, och en del ger bara tidsbegränsat bygglov för containrar.
Samma fråga gäller om du gör om en befintlig byggnad, som Exempelhyrans verkstadslänga, till förråd. Ska byggnaden användas för något väsentligen annat än förut kan ändringen kräva bygglov, även om du inte bygger om något utvändigt.
2. Vad ska ett förråd kosta per månad?
Sätt ett månadspris per storlek och läge, och kontrollera vad andra förråd i närheten tar på sina hemsidor. Bestäm också från början:
- om första månaden ska kosta mindre, för att få in de första hyresgästerna,
- om längre avtal ska ge rabatt,
- hur och när du höjer priset för befintliga hyresgäster, och med hur lång varsel.
Skriv in prisjusteringen i avtalet redan nu. Det är mycket enklare än att förklara en höjning i efterhand. Mer om prismodeller i prissättning för uthyrning.
Kontrollera momsen innan du sätter priserna. Hyr kunden ett eget avgränsat förrådsutrymme kan det räknas som uthyrning av fastighet, och då är det som regel momsfritt. Förvaringsboxar och förvaring som tjänst är normalt momspliktiga. Var gränsen går beror på upplägget, så stäm av med Skatteverket eller din redovisningskonsult. Läs mer i GDPR och moms för uthyrare.
3. Vilket avtal behöver du?
Du behöver ett hyresavtal som löper tills det sägs upp, eller under en bestämd tid, och som kunden signerar innan första betalningen. Ta med:
- vem som hyr, och vilket förråd det gäller,
- startdag och om avtalet gäller tills vidare eller en bestämd tid,
- uppsägningstid,
- månadshyra, när den dras och hur du justerar priset,
- när hyresgästen får komma in,
- vad som inte får förvaras, till exempel brandfarligt, livsmedel och stöldgods,
- att hyresgästen själv försäkrar sina saker,
- vad som händer om hyran inte betalas,
- att förrådet ska vara tömt och sopat vid utflytt.
Be hyresgästen kontrollera om hemförsäkringen täcker saker i ett förråd utanför bostaden. Det varierar mellan bolag, och det är en vanlig fråga när något har hänt.
Hyr du ut förråd i en byggnad kan hyreslagen gälla, med egna regler för till exempel uppsägning. Låt en jurist titta på avtalsmallen innan du använder den.
4. Hur får du betalt varje månad?
Låt kunden betala första månaden med kort när avtalet signeras, och dra sedan hyran från samma kort varje månad. Då slipper du skicka fakturor och jaga betalningar. Bestäm i förväg vad du gör om en dragning misslyckas: hur många dagar du väntar, hur du kontaktar hyresgästen och när tillträdet stängs.
Två saker är bra att veta om du jämför system. Autogiro och kreditkontroll av nya hyresgäster finns hos vissa system som bara är byggda för förråd. Qonnecta har inte det. Där betalar kunden löpande med kort, och du bedömer själv vem du hyr ut till. Behöver du hjälp att välja system finns en checklista här.
5. Hur kommer hyresgästen in?
Sätt ett kodlås på porten och på varje förråd. Då slipper du lämna ut och samla in nycklar, som är förrådens klassiska huvudvärk. Hyresgästen ser koden till sitt förråd i sin bokning så länge avtalet gäller.
För långa avtal är koden fast. Den byts inte av sig själv när någon flyttar ut. Gör bytet till en fast del av utflyttningen, innan nästa hyresgäst flyttar in. Det tar en minut, och sedan behöver du inte fundera på gamla koder.
Bestäm vilka tider hyresgästen får komma in och skriv dem i avtalet. Belysning och tydliga regler gör det tryggare för alla. Vill du sätta upp kameror ska du sätta upp skyltar om det och följa dataskyddsreglerna. Privata företag behöver normalt inget tillstånd för kamerabevakning.
Hur sköter du in- och utflyttning?
Gör båda till korta rutiner som ser likadana ut varje gång. Vid inflyttning: avtalet är signerat, första månaden är betald, hyresgästen har fått koden och vet vilka tider som gäller. Be gärna hyresgästen ta en bild på det tomma förrådet, så att ni vet hur det såg ut.
Vid utflyttning: hyresgästen säger upp avtalet, tömmer och sopar förrådet och tar en bild när det är klart. Du kontrollerar förrådet, byter koden och markerar förrådet som ledigt igen. Det är bytet av koden som oftast glöms, så skriv upp det först på listan.
6. Hur hittar de första hyresgästerna dig?
Behovet av förråd kommer ofta plötsligt: en flytt, en renovering, ett dödsbo. Den som är lätt att hitta och visar lediga förråd direkt får ofta kunden. Gör det här först:
- En bokningssida där kunden ser lediga förråd och priser och kan teckna avtalet direkt, även en söndagskväll.
- En Google-profil med adress, bilder och öppettider för tillträdet.
- En sida som svarar på “förråd i [din ort]”, med storlekar, priser och en karta.
- Kontakt med dem som möter behovet först, till exempel flyttfirmor, mäklare och byggfirmor i närheten.
Checklista innan första hyresgästen
- Ytan är indelad i tre eller fyra storlekar, numrerad och skyltad.
- Varje storlek är beskriven med vad som får plats.
- Månadspriserna är satta, och momsen är kontrollerad.
- Avtalsmallen har uppsägningstid, prisjustering och regler för tillträde, och en jurist har läst den.
- Kunden signerar avtalet och betalar första månaden innan tillträdet.
- Du vet vad du gör om en månadsdragning misslyckas.
- Kodlåsen sitter på port och förråd, och bytet av kod ingår i utflyttningen.
- Bokningssidan och Google-profilen är uppe.
I Qonnecta får du avtal som löper tills vidare eller en bestämd tid, digital signering innan första betalningen om du vill, månadshyra som dras från kundens kort och koden i kundens bokning. Du ser direkt om en betalning är sen. Läs mer om förrådsuthyrning med Qonnecta.